2018年9月30日，省十三屆人大常委會第六次會議表決通過《福建省物業(yè)管理條例》，該條例是根據(jù)近年來物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的新矛盾、新問題，對2007年施行的我省物業(yè)管理條例的修訂。條例2016年由省人大常委會牽頭組織起草，歷時3年，通過各方座談、調(diào)研走訪、專家論證、問卷調(diào)查、公開征求意見等多種方式，集民智納民意，對物業(yè)管理的一些制度進行既符合實際又有大膽創(chuàng)新的設計和安排，切實提高了立法質(zhì)量。9月30日，省十三屆人大常委會第六次會議表決通過《福建省物業(yè)管理條例》，于2019年1月1日起施行。

《福建省物業(yè)管理條例》的施行，將關系到千家萬戶。對于解決物業(yè)管理中的：小區(qū)公共區(qū)域廣告收入如何分配？業(yè)主拖繳、不繳物業(yè)費，物業(yè)如何維權？物業(yè)費調(diào)不調(diào)價，誰說了算……等大眾關切的問題具有重要意義。下面，我們就其中幾個亮點，進行梳理。

1、業(yè)主不繳物業(yè)費或被作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)

小區(qū)業(yè)主不繳物業(yè)費，作為服務方的物業(yè)公司往往也有無苦難言。業(yè)主不繳物業(yè)費如何解決？新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定，對于催繳、公告后仍不繳納物業(yè)費的，物業(yè)公司可以提起訴訟。對于拒不履行人民法院生效判決的，將被作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)。不過新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》同時也規(guī)定，物業(yè)應當將服務內(nèi)容、收費項目標準等在小區(qū)公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示服務內(nèi)容、服務事項、服務標準、收費項目、計費方式收費標準、公共部位經(jīng)營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養(yǎng)檢驗費用等有關事項，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，接受業(yè)主監(jiān)督。

第四十八條 對經(jīng)兩次催繳仍不交納物業(yè)服務費的業(yè)主，業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將欠費情況在醒目位置予以公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第八十一條 違反本條例第四十七條、第四十九條第四款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定進行公布、公示的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第八十四條 業(yè)主違反本條例規(guī)定，無正當理由拒不交納物業(yè)服務費，且拒不履行經(jīng)人民法院司法確認的調(diào)解協(xié)議，或者拒不履行人民法院生效判決的，作為失信行為記入個人征信系統(tǒng)。

2、參加業(yè)委會選舉

我省物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的比例較低。實踐中，業(yè)主大會召開難，業(yè)主委員會成立難的情況較為普遍。有的地方投資性住宅較多，很多房屋空置或無法交房，入住率低；有的地方業(yè)主參與熱情不高，開發(fā)商配合不積極。鑒于上位法對召開首次業(yè)主大會的條件未作明確規(guī)定，為解決現(xiàn)實矛盾，條例降低了申請召開首次業(yè)主大會的“門檻”，明確規(guī)定十個以上的業(yè)主也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或街道辦事處提出書面申請，籌備召開業(yè)主大會首次會議。

針對目前公共租賃房承租人數(shù)量逐年增長，其居住年限長，在物業(yè)管理中的相關權利不宜簡單和其他中短期承租人等同，條例還賦予其準業(yè)主地位，規(guī)定公共租賃房承租人可以根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權利。這在全國省級地方立法屬于首創(chuàng)。

此外，一些業(yè)主的直系親屬同樣是小區(qū)住戶，對小區(qū)公共事務管理比較熱心，但由于其并非產(chǎn)權證記載的業(yè)主，參加業(yè)委會選舉往往不被認可，新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》對此進行適當放寬，規(guī)定業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶代行業(yè)主權利。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第二十一條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：

具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認定以房屋產(chǎn)權證或者不動產(chǎn)權證書記載的權利人為準；尚未領取產(chǎn)權證的，以房屋銷(預)售合同及合同備案證明記載的購房人為準。業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權利；

小區(qū)物業(yè)費交多少誰來定？為防止物業(yè)服務企業(yè)擅自調(diào)整收費標準，新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務費的調(diào)整進行明確規(guī)范。規(guī)定物業(yè)服務費實行市場調(diào)節(jié)價。因政府指導價調(diào)整物業(yè)費的，應當在政府指導價變動范圍內(nèi)，并且應經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第四十六條

商品房的物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價，并遵循合理、公開、收費標準與服務質(zhì)量相適應的原則，采取酬金制、包干制等方式收取。按照國家和本省的有關規(guī)定實行政府指導價的除外。

因政府指導價變動需要調(diào)整物業(yè)服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當在政府指導價變動范圍內(nèi)作相應調(diào)整；因服務成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務費標準的，應當經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務收費實行政府指導價的，縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門應當會同物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和成本變動情況，定期發(fā)布各類物業(yè)服務項目、服務標準及參考價格。

4、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收

小區(qū)共有部分經(jīng)營收益不透明、不公開是物業(yè)糾紛中，業(yè)主詬病物業(yè)的一大理由。在小區(qū)公共區(qū)域投放廣告，是否應經(jīng)過業(yè)主同意？這部分營收應該如何使用?

新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主共用部位產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用，物業(yè)可以扣除不超過公共收益30%的經(jīng)營管理費用。另外，公共收益收入及使用情況應至少每季度向業(yè)主公布一次。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用部位、共用設施設備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。

前期物業(yè)服務期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益在扣除物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營管理費用后，應當存入專項維修資金專戶。經(jīng)營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十。

業(yè)主大會成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設施設備委托物業(yè)服務企業(yè)進行經(jīng)營管理。取得的公共收益按照前款規(guī)定扣除物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營管理費用后，存入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會專用帳戶，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。

公共收益收入及使用情況，應當至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

犬只傷人事件時有發(fā)生，《條例》對業(yè)主飼養(yǎng)犬只的行為規(guī)范進行明確。

　　《條例》規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設施；攜犬出戶時，應當束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時，還應當為大型犬配戴嘴套。違反該規(guī)定的行為，將按《中華人民共和國治安處罰法》的規(guī)定予以處罰。

　　《條例》對業(yè)主和物業(yè)的禁止行為作了具體規(guī)定，并明確相關法律責任。比如侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地、共用部位、共用設施設備的行為，將對個人處一千元以上五千元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款；損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地、共用部位、共用設施設備的行為，將對個人處二千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第八十三條 違反本條例第五十條第二款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只干擾他人正常生活，破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設施，或者攜犬出戶時未束犬鏈牽引、未為大型犬配戴嘴套的，依照《中華人民共和國治安處罰法》等法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，不得干擾他人正常生活，不得破壞環(huán)境衛(wèi)生和公共設施；攜犬出戶時，應當束犬鏈牽引，攜大型犬出戶時，還應當為大型犬配戴嘴套。

6、專項維修資金申請

專項維修資金申請使用過程繁瑣，辦理周期長，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生緊急情況下，物業(yè)共用部位、共用設施設備往往無法得到及時維修、更新、改造，嚴重影響了業(yè)主的日常生活和工作。如何才能保證專項維修資金緊急使用既安全又高效？為此，新修訂《福建省物業(yè)管理條例》規(guī)定了十種緊急情況，條例明確了在共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏，電梯出現(xiàn)安全隱患等九種緊急情況下使用專項維修資金的審核程序，規(guī)定代管單位自收到申請之日起五個工作日內(nèi)完成審核；經(jīng)審核符合撥付要求的，代管單位應當及時向?qū)ｍ椌S修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知；逾期不審核的，視為同意，并規(guī)定了業(yè)主大會可以在管理規(guī)約中規(guī)定，在專項維修資金中抽取一定比例設立緊急情況小額專項維修資金專戶，物業(yè)服務企業(yè)應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告，并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第六十條 發(fā)生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時通知業(yè)主委員會、臨時物業(yè)管理委員會或者相關業(yè)主，并立即組織維修、更新或者采取應急防范措施：

（一）共有用房及共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴重滲漏；

（二）電梯出現(xiàn)安全隱患或者出現(xiàn)故障無法正常運行；

（三）高層住宅水泵等二次供水設施出現(xiàn)故障，不能正常供水；

（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險；

（五）共用給排水、供用電設施設備不能正常使用，依照法律、法規(guī)由供水供電企業(yè)負責維護的除外；

（六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用

（七）因臺風、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞；

（八）根據(jù)公安、消防、人民防空、氣象、特種設備、物業(yè)管理等主管部門限期整改要求，需對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造；

（九）物業(yè)共用部位、共用設施設備存在其他安全隱患，需對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造；

（十）其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

7、小區(qū)車位要先滿足業(yè)主需要

小區(qū)停車難現(xiàn)象普遍。有些建設單位為了利益，將車位出售給小區(qū)外的單位和個人時有發(fā)生，這進一步加劇了小區(qū)業(yè)主停車難的狀況。新修訂的《福建省物業(yè)管理條例》對小區(qū)停車問題進行了規(guī)定：針對此現(xiàn)象，《條例》也明確，小區(qū)車位應當首先滿足業(yè)主需要，不得出售給小區(qū)以外的單位和個人，業(yè)主要承租的，不得只售不租。

法條鏈接：

《福建省物業(yè)管理條例》第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設置的機動車車位（庫）應當首先滿足業(yè)主需要。建設單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位(庫)出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位（庫）的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

·END·