10月15日，由中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合開展，中物研協具體實施的《2019物業服務企業發展指數測評報告》正式發布。

本報告旨在通過科學、公正、客觀的評價指標體系、評價方法和專業分析研究，建立一套監測、分析和反映企業和行業發展軌跡的發展指數體系，激勵優秀企業做大做強，發揮頭部企業的示范引領作用，加快推動行業向現代服務業轉型升級。報告數據由企業申報，經地方協會核準，測評中心選取行業優秀的500家物業服務企業作為樣本，進行測評研究。

希望通過測評研究工作，能為政府部門、行業協會、物業服務企業以及其他相關機構提供有力的參考依據，也希望社會各界對測評研究工作給予指導和建議，測評中心將進一步提升樣本質量、有效核實數據信息、科學調整指標體系、準確運用測評方法，逐步完善物業服務企業發展指數的研究工作。

一、物業管理行業發展新格局

2018年底，全國物業管理行業管理面積279.3億平方米，經營收入7043.63億元，物業服務企業數量12.7萬家，從業人員數量983.7萬人。

1 全國物業管理規模及區域分布

2018年，全國物業管理行業管理面積279.3億平方米，相比2017年增加32.65億平方米，增長率13.2%。

2008-2018年全國物業管理行業管理規模

從各省份面積分布上看，廣東省、江蘇省和浙江省物業管理面積均超過20億平方米，分別為25.6億平方米、25.4億平方米、21.6億平方米。山東省、河南省、四川省、河北省、遼寧省、安徽省、重慶市、上海市物業管理面積均超過10億平方米。

2018年全國各省市物業管理規模分布情況

2  全國物業行業收入規模及增長

2018年，全國物業管理行業總收入7043.63億元，比2017年增加1036.4億元，增長17.25%。隨著物業管理行業規模的不斷擴大、經營業態的不斷豐富，物業管理行業的營業收入同步增加。

2008-2018年物業管理行業經營收入

3  全國物業服務企業數量及分布

2018年，全國物業服務企業共12.7萬家，比2017年增加0.9萬家，增長率7.2%。山東省、廣東省、江蘇省、河北省和河南省企業數量均超過7000家，分別為1.07萬、1.02萬、0.9萬、0.75萬和0.7萬家。

全國物業服務企業數量及分布

4  全國物業管理行業從業人員及構成

2018年，全國物業管理從業人員約983.7萬人，比2017年增加8.7%，新增79.0萬人。

其中，廣東省、上海市、江蘇省和山東省從業人員位居前四，均超過50萬人，分別為111.3萬、89.0萬、78.0萬和64.4萬。湖南省、四川省、北京市、浙江省、河南省、重慶市、河北省、黑龍江省、云南省、安徽省從業人員均超過30萬人。

2018年全國物業管理行業從業人員數量

二、物業管理行業、企業發展指數及趨勢

1  物業管理行業發展指數及趨勢

測評中心以各地方行業協會申報數據為基礎，從物業管理行業的管理規模、營業收入等方面，對物業管理行業的基本狀況、發展規律進行量化評價，測算出物業管理行業的發展指數。

以2010年指數基期值為100點，2018年物業管理行業發展指數達到247.2點，相比2010年提高147.2個點，指數復合增長率11.98%，物業管理行業發展指數保持持續穩定提升的態勢，我國物業管理行業持續穩定發展。

2010-2018年物業管理行業發展指數趨勢

2  物業服務企業發展指數及趨勢

以年度領先的前100家企業數據為基礎，從物業服務企業經營情況、管理規模、服務質量等維度，對物業服務企業發展的基礎狀況發展規律進行量化評價，測算出物業服務企業PMDI 100發展指數。

以2010年PMDI100指數基期值為100點，2018年PMDI 100指數達到720.4點，指數復合增長率達28.00%。從物業服務企業發展指數來看，我國物業服務企業綜合實力穩步提升，在管理規模、經營績效、服務質量等多方面均取得明顯的成效。

今年測評中心首次將行業前500家企業數據納入樣本，對經營收入、管理面積、服務質量等維度量化評價，經測算2018年PMDI 500指數為1113.5。

2010-2018年PMDI 100指數趨勢

三、物業服務企業綜合實力500強測評

1 數量：廣東、北京、上海、安徽名列前茅

本次研究甄選出在經營情況、管理規模、服務質量等多方面表現突出的500家物業服務企業。

從區域分布情況看，華東區域500強企業188家，占比37.6%，分布數量最多；其次華南區域，企業數量100家，占比20.0%；華北區域，企業數量77家，占比15.4%；華中和西南區域500強企業分別為57家和47家，分別占比11.4%和9.4%。

此外，東北區域和西北區域500強企業分別為16家和15家，分別占比3.2%和3.0%。

2018年500強企業區域分布

從500強企業省份分布情況看，超八成的企業集中在廣東省、北京、上海、安徽省、江蘇省等12個省市。

重點城市500強企業數量分布

受物業服務企業發展歷史、區域經濟等因素的影響，目前我國500強企業區域分布差異明顯，呈現東南強，西北弱的格局。

此外，500強企業呈現區域聚集的趨勢，重點城市集聚眾多優秀物業服務企業，有助于區域物業服務企業合作與資源共享，共同促進區域物業管理的提升，助力服務居民美好生活。

2 管理規模分析

（1）在管面積118.87億平方米，集中度42.56%

得益于政策、關聯房地產公司的支持、企業市場化拓展能力的增強及資本市場的助推，500強物業服務企業積極推進全國化布局，管理半徑不斷拓寬，管理規模快速提升。

2018年，500強企業物業管理項目70403個，管理面積118.87億平方米，占2018年物業行業管理總面積的42.56%，集中度進一步提升。

500強物業服務企業平均管理項目141個，平均管理面積2377.35萬平方米，單項目貢獻面積約16.88萬平方米。

500強企業自身也在分化加劇，行業呈現強者恒強的態勢，頭部企業優勢積累，管理面積不斷拓展。其中，百強企業管理項目數41514個，管理面積總值80.08億平方米，在2017年（59.81億平方米）量級的基礎上仍增加33.89%。

同時，2018年，百強企業管理項目和管理面積占500強企業管理項目和管理面積比例分別為58.97%和67.37%，聚集了500強企業過半的管理項目和管理面積。

此外，百強企業市場份額進一步提高至28.67%，較2017年增長4.42個百分點，頭部物業服務企業的管理規模市場份額不斷擴大，行業管理規模集中度處于加速提升的階段。

2017-2018年百強企業管理規模及增速（億平方米）

（2）大物業拓寬服務領域，企業業態多元拓展

在住宅領域建立了優勢的頭部企業如綠城、保利、金科等希望將優勢從住宅業態廣泛延伸，紛紛在物業管理細分業態上布局，而大量的非地產關聯型企業在激烈的競爭中，也選擇了走向住宅之外的更多細分業態。

當前，住宅物業是物業服務企業主要的布局業態，500強企業 95.6%的企業布局了該業態，包括恒大金碧物業、時代物業、康景物業、華僑城物業在該領域著力發展。

此外，布局辦公寫字樓物業和商業物業的企業數量占比分別為93%和74%，業態布局也較為廣泛，中航物業、金融街物業、公誠設備資產服務、誠信行、網信物業等在辦公寫字樓物業領域具有領先優勢。

學校物業、產業園區物業、公眾場館物業、醫院物業和其他物業分別占比62.8%、54.4%、47.2%、41.6%和48.8%。東吳物業、幸福基業、新大正物業、愛瑪客等分別成為各專業細分業態領先企業。

2018年500強企業布局各業態企業數量占比

物業服務企業的管理業態全面拓展，發展勢頭強勁。2018年，500強企業住宅物業管理項目34218個，管理面積75.46億平方米，占比63.48%，處于物業管理業態的主導地位；辦公寫字樓、產業園區物業、商業物業三者的管理面積占比之和超過20%，為細分業態領域布局較為廣泛的業態。

此外，學校物業、醫院物業、公眾場館物業和其他物業，管理面積分別占比5.30%、1.72%、1.50%和6.71%。

2018年500強企業不同業態物業費收入及占比分布

2018年500強企業分業態管理面積占比分布情況

(3)業務布局廣泛，亦重點布局加強城市深耕

500強企業業務布局廣泛，同時加強對重點城市的布局。500強企業廣東省、江蘇省物業管理面積超過10億平方米，在安徽省、浙江省、湖南省、山東省、河南省五省管理面積在5至10億平方米。

同時，500強加強對重點城市的深耕，在重慶、上海、長沙、廣州、北京、合肥、成都等城市管理面積均超過3億平方米，其中，重慶市的管理面積最大，達到4.97億平方米，其他城市管理面積分別4.21億平方米、4.20億平方米和4.09億平方米、3.96億平方米、3.70億平方米、3.02億平方米。

此外，500強企業在一帶一路的政策支持下，管理項目向海外拓展，當前500強企業在日本、馬來西亞、柬埔寨、西班牙、加拿大、泰國、美國、巴布亞新幾內亞等國家和地區均有布局。

2018年500強企業在重點城市管理面積分布

3 經營績效分析

（1）營業收入2831.76億元，企業創收能力強勁

2018年，500強企業營業收入2831.76億元，占物業管理行業營業總收入（7043.6億元）40.20%，頭部物業服務企業創收能力強勁，極大提升物業服務企業在市場化競爭環境下的可持續發展能力。

500強企業經營績效核心指標

500強企業的分化亦有加劇。2018年，百強企業營業收入1781.85億元，同比增長41.92%，增長態勢依舊強勁。2018年百強企業營業收入占500強企業營業收入比例62.92%，百強企業營業收入占行業經營總收入比重達到25.30%，較2017年（20.90%）提升4.40個百分點。

2017-2018年百強企業營業收入及增速情況（億元）

（2）基礎物業服務為本，多種經營發展向好

500強企業物業費收入2257.33億元，占總營收的79.71%，為企業創收的主力。

500強企業在提供優質基礎服務的同時，也通過深入挖掘客戶的需求，為客戶提供多元化的增值服務，有效盤活基礎物業的存量市場，并為企業的發展帶來新的增長空間，年內，多種經營收入達574.43億元，占總營收20.29%，具備進一步提升的潛力。

2018年500強企業營業收入構成

◆  基礎物業服務收入方面

2018年，500強企業住宅類物業收入占基礎物業費總收入的比重最大，達47.62%；辦公寫字樓物業費收入占比22.03%；商業物業、產業園區物業、學校物業、醫院物業、其他物業和公眾場館物業費收入占比分別為7.53%、5.56%、4.96%、4.92%、5.44%和1.95%。

◆  多種經營收入方面

2018年，500強企業中有256家企業開展了社區服務，社區服務收入189.06億元，均值0.74億元，占多種經營收入的比重達到32.91%。

部分500強企業憑借豐富的管理經驗、先進的管理模式、手段和管理技術，輸出顧問咨詢服務，收入達74.20億元，占多種經營收入的比重為12.92%。

此外，500強企業整合內外部優質資源，發揮自身專業領域和特色布局開展其他多元化服務，其他業務收入311.18億元，占多種經營收入的比重為54.17%。

2018年500強企業多種經營服務收入構成情況

（3）頭部企業盈利能力凸顯，多種經營凈利潤占比近三成

隨著企業管理規模快速增大，企業規模效應得到體現，且智能化、自動化管理的改善規范了企業管理流程，提升企業的營運效率，物業服務企業盈利能力不斷提升。

2018年，500強企業凈利潤總值226.22億元，平均凈利潤4524.33萬元，凈利潤率7.99%。從盈利結構上看，500強企業物業服務凈利潤為158.42億元，占總凈利潤比重為70.03%；多種經營服務凈利潤67.80億元，占比29.97%。

500強企業盈利模式仍以基礎服務為主，多種經營服務為輔，但基礎服務以近80%的收入貢獻70%的凈利潤，而多種經營卻以20%的營收貢獻了30%的凈利潤，且多種經營服務盈利能力正在逐漸增強，且貢獻提升。

2018年500強企業盈利結構分布

2018年500強企業凈利潤率

對比凈利潤和營收結構，2018年，500強物業服務收入在營業收入中占比79.71%，物業服務凈利潤占比70.03%；多種經營服務在營業收入中占比20.29%，創造了29.97%的凈利潤，營業收入占比較少的多種經營服務凈利潤貢獻能力更強。

2018年500強企業盈利結構分布

（4）成本結構持續優化，新技術及外包助力提升人效

■   營業成本人力成本占比過半

2018年，500強企業營業成本總值達到1452.08億元，營業成本率51.28%。從成本構成上看，人力成本仍是企業營業成本的主要部分。

2018年，500強企業人員費用達到760.23億元，占營業成本總值達52.35%，作為勞動密集型的行業，超半數的成本為人力成本。

2018年500強企業營業成本構成占比分布

■   項目外包降低人工成本，企業運營效率提升

適度增加項目外包，可有效降低企業的剛性成本。物業服務企業可以將技術含量低而勞動密集的部分非核心業務尋求更專業的外包公司進行管理。

2018年，500強企業中有389家企業將部分基礎業務外包，從企業外包項目的分布看，保潔業務項目外包在總外包項目中占比最高，占比33.07%；設備維修養護業務外包占比25.92%；綠化業務和秩序維護業務分別占比22.73%和18.28%。

■   物業服務企業優勢積累，人均效率不斷提高

2018年，500強企業人均管理面積和人均產出分別為5342.85平方米和12.73萬元，企業人均管理面積和和人均產出逐步走高。

一方面由于物業管理項目的單盤大體量化，更便于物業服務的統一管理和統一服務，管理半徑更廣，人均效能更高。另一方面，物業服務企業通過信息化、智能化、自動化和集約化的管理，企業的管理效率和運營效率得到有效的提升，頭部物業服務企業幾乎都擁有或正在開發自己的信息化平臺。

2018年500強企業人均管理面積和人均產出分布

4 人員分析

（1）直接或間接提供就業崗位超三百萬 ，行業勞動密集度仍較高

◆  直接或間接提供就業崗位超三百萬

2018年，500強企業從業人員總數達222.48萬人，外包人數為88.61萬人，直接或間接提供就業崗位超三百萬。

500強企業人員分析核心指標

◆  行業勞動密集度仍較高

從人員崗位的分布上看，經營管理人員30.44萬人，占從業人員總數的13.68%；其中企業高層管理人員占4.33%，管理處主任（項目經理）占20.81%，管理員（主管）占74.85%，500強企業不斷優化人才隊伍，逐步呈現金字塔形，結構合理。

操作人員192.04萬人，占從業人員總數的86.32%；其中秩序維護人員占35.62%，數量最多；清潔工次之，占比27.76%；此外工程維修工、綠化工及其他工種分別占比12.84%、4.51%和19.26%。

2018年500強企業從業人員崗位構成情況

（2）學歷結構差異較大，高素質人才有望擴大

近幾年，物業管理行業從業人員的學歷水平有所提升。2018年，500強企業從業人員學歷構成中，本科生、碩士研究生、博士研究生三者占比總和接近十成，分別占比7.36%、0.24%和0.01%。

高中以下占比達到57.76%；中專生、大專生次之，占比分別19.26%、15.38%，解決了大量就業問題。

2018年500強企業從業人員學歷構成情況

隨著行業的發展，特別是各項高新技術的應用，促使企業對人才結構的優化和調整，并強化自身，吸引更多的人才的入駐，促進企業合理的人才資源配置，增強企業的核心競爭力。

（3）基礎服務外包人員增加，企業人員結構得以優化

2018年，500強企業外包人數為88.61萬人，占一線員工（注：一線員工=企業操作人員+外包人員數）總人數的31.57%。

2018年500強企業外包人員占一線人員比重

分崗位來看，保潔業務外包項目人員投入占比最高，達到53.74%，秩序維護業務、設備維護養護業務及綠化業務外包人員投入分別占比28.09%、9.11%和9.06%。基礎物業服務的外包，將推動企業人員結構的優化和調整。

2018年500強企業外包人員比重分布

5  服務質量分析

（1）專注精益求精，企業高度重視業主滿意度調查

2018年，99.6%的500強企業開展了業主滿意度調查，調研內容主要包括客戶服務、秩序維護服務、保潔服務、維修服務、綠化養護服務、便民服務、企業品牌、文化活動等基本服務指標，另外也包括配餐服務、特約服務、會務服務等專業服務。

但滿意度目前沒有行業標準，未來協會將會引導標準統一，致力于整體服務質量提升和標準化建立。

2018年500強企業業主滿意度調查情況

（2）物業費水平各異，品質進階收繳率提升

2018年，500強企業物業費平均水平為3.08元/㎡·月。

分業態來看，商業物業和醫院物業費水平較高，均為6.19元/㎡·月，其次是辦公寫字樓物業費水平，為5.94元/㎡·月，住宅物業費水平最低，為2.10元/㎡·月。

此外，公眾場館物業、產業園區物業、學校物業、其他物業物業費水平分別為3.73元/㎡·月、3.41元/㎡·月、2.83元/㎡·月和3.21元/㎡·月。

2018年500強企業各業態平均物業服務費水平

物業服務企業重視客戶的服務體驗，深入挖掘客戶需求，企業的管理水平和服務內容持續提升和改進，贏得客戶信任度和依賴。高質量的物業服務在提高業主滿意度的同時，亦提高了物業費的收繳率。

2018年，500強企業物業費平均收繳率為94.64%。分業態來看，住宅物業平均收繳率為91.22%，醫院物業、學校物業、辦公寫字樓物業、產業園區物業、公眾場館物業和其他物業平均收繳率均超過97.00%，其中醫院物業平均收繳率最高，達到99.42%，學校物業99.25%。此外，商業物業平均收繳率為94.01%。

不同物業類型物業收繳率

四、結語

物業管理行業處于高速發展黃金期

在人們普遍追求美好生活的大時代背景下，房地產黃金白銀時代累積的天量存量物業，給予了中國物業管理行業黃金發展的機會；而正因物業管理行業的黃金機遇，尤其上市獲得資本市場加持，更加快房企將優質資源導入。

物業服務企業通過城市共生突破服務邊界邁向多業態服務、智慧科技AIOT加持于社區的智能與效率、多元化經營的社區增值服務持續創收，贏得了資本市場的青睞和高估值，獨立的物業品牌正強勢崛起。

在大時代大趨勢下，預計物業行業的增長態勢仍將在相當長時期內持續，這亦是物業服務企業應當抓住的黃金周期。