精細服務內容。堅持市場化方向，進一步完善物業服務收費市場機制，按照“按質論價、質價相符”的原則，積極推廣分層級的“菜單式”物業服務和收費體系，引導業委會和物業服務企業協商確定“三星”及以上的高品質物業服務和收費標準。鼓勵物業管理企業針對不同類型的住宅小區，探索多種物業收費和服務模式。研究和嘗試業委會確定基本服務、業主選擇附加服務的方式，增強業主的自主性和權利意識。

 

　　優化監管方式。加大對物業管理企業分層級服務質量的管理力度，細化各層級物業服務應具備的條件，對服務內容、人員配置、物業項目、管理制度、費用支出等提出量化審核標準，加強日常專項檢查。健全物業管理企業和服務項目考核機制，增加小區居民和社區在評估考核中的話語權，通過第三方評價、專家評價、居民自評、政府檢查等考核方式，打造公開、客觀、專業的物業服務市場評估機制。

 

　　完善引導機制。行業主管部門要優化對物業管理企業違規行為的預防、發現、處置流程，把事后處理前置到事前、事中預防，加大對物業管理企業誠信信息和服務水準的公開力度。要著手研究物業管理企業資質評定取消以后的有效制約手段，將日常及抽查監管、投訴受理、業主滿意等情況作為確定企業收費檔次、進行政府補貼和參與招投標的主要依據，以激發物業管理企業改善服務、提升水平。

 

 

　　強化政府管控。要一步細化各相關部門和鎮（街道）在住宅小區管理中的具體職責，并提高其在年度工作目標考核中的比重，避免政府在住宅小區管理中的缺位。對一些法律無明文規定但經常性出現的問題以及跨部門、跨領域的綜合性問題，要研究制定多部門聯合快速處理的辦法和機制。住建部門要積極探索政府購買第三方監管方式，綜合行政執法部門要從目前以街面為主向住宅小區拓展，以提高問題的發現率和解決率。要將問題的處置權最大限度向鎮（街道）下放，完善和建立電話、微信等便捷的投訴舉報受理平臺，實現從小區管理問題發現受理到處置解決的鎮（街道）基層自循環、微循環機制。

 

　　提升自治效能。加強居委會在社區自治管理中的牽頭作用，明確其對業主大會和業委會組建、換屆、日常運作的指導、服務和監督職責，強化其對小區糾紛處理的調解作用和對執法處理的配合作用。在社區居委會組成人員中，要吸納各小區業委會負責人參加，實行居（村）委會和業委會人員雙向兼職，增強居委會與業委會的緊密度，提高溝通協調效率。探索建立在職業主黨員雙重組織生活制度，鼓勵引導在職業主黨員發揮黨員先鋒模范作用，積極參與小區公共事務管理。

 

　　引導業主自律。要推動符合業委會成立條件的住宅小區抓緊召開業主大會，成立業委會；對尚無條件召開業主大會和成立業委會的，建議鎮（街道）牽頭、居（村）委會加強指導，幫助業主加強自我管理。要明確業委會的社會和法律地位，將業委會納入社會組織范疇加以管理、規范和引導。要完善和修訂住宅小區管理、業主大會、業委會等相應規約的示范文本，并將影響房屋正常使用和公共安全的行為列入禁止性范圍。要進一步積極引導業主大會、業委會依照示范文本，修訂本住宅小區相關管理公約和議事規則，規范業主物業使用行為，明確違約行為的處置方式和相應責任，制止違法行為影響進一步擴大。

 

 

　　專項維修資金問題。要按照“業主出資為主、政府補貼為輔”的原則，解決商品住宅專項維修資金問題。對部分商品住宅小區專項維修資金應交未交問題，由相關部門負責追繳。同時，研究建立專項維修資金日常續籌機制，出臺相關辦法，指導全區面上住宅專項維修資金續籌工作，明確住宅專項維修資金再次籌集的相關情形，并研究對拒交專項維修資金業主的制約機制，鼓勵在收取物業服務費的同時予以代收。要根據實際操作可行性，務實性地研究改進專項維修資金申請、使用程序和辦法。

 

　　“停車難”問題。要制定實施緩解住宅小區“停車難”專項計劃，鼓勵住宅小區利用閑置地塊、綠地的地下空間新建停車場（庫），研究制定相關指導意見，鼓勵有條件的住宅小區與周邊共享停車資源、實施錯時停車，研究設立停車設施建設專項資金，制定住宅小區停車設施建設和管理辦法，對有關住宅小區車位規劃建設、產權登記、交易、收費管理、住宅小區停車管理規約等一系列重要事項加以明確。

 

　　老舊電梯、消防設施和積水點問題。要對接電梯安全評估結論，研究明確修理改造更新的資金籌集原則和渠道，制定推進住宅小區老舊電梯修理、改造、更新工作的實施意見，同時要建立健全住宅小區電梯使用安全管理、維護保養、安全評估、修理改造更新的長效機制。要開展住宅小區消防安全整治，重點改造、更新住宅小區老舊消防設施，整治住宅建筑消防通道堵塞、樓道堆物、消防設施缺損等問題。對于物業管理區域內的排水管道等設施不完善的老舊小區，由鎮（街道）牽頭督促，業委會委托物業管理企業使用專項維修資金實施改造，區政府予以適當支持。

 

　　“違建”和“群租”問題。要繼續完善違法建設和破壞房屋承重結構、擅自改變房屋使用性質、“群租”等影響房屋使用安全行為的發現、報告、勸阻、處置機制，落實管理主體相應責任、建立處置工作規范，有效整合法律、行政、社會和社區規范等資源，整治和消除一批群眾反映強烈、引發重復信訪的違法違規使用房屋的行為。依托物業管理企業和社會專業機構開展住宅小區閑置住房的代理經租，通過增加公共租賃住房供應保障，從源頭上遏制“群租”現象的蔓延。